Auch ein Wohnungsgrundriss, der seit 1967 nicht verändert wurde, kann heutigen Wohnansprüchen noch weitgehend entsprechen. In solchen Fällen dürfen bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer einer Immobilie für Abschreibungszwecke so genannte Modernisierungspunkte berücksichtigt werden. Dies hält das Finanzgericht (FG) Niedersachsen fest.

Anlage 2 zu § 12 Absatz 5 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung  (ImmoWertV) bestimmt über ein Punkteraster-Verfahren, in welchem Umfang Modernisierungselemente die Restnutzungsdauer abhängig von der Gesamtnutzungsdauer modifizieren. Laut FG handelt es sich dabei um eine typisierende Vorgehensweise, die einer steuerrechtlichen Schätzung nicht fremd ist.

So sei die in § 4 Absatz 3 ImmoWertV vorgesehene sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer eine anerkannte und auch für steuerliche Zwecke zulässige Schätzungsmethode. Voraussetzung sei, dass die Bewertung auf einer sachverständigen Prüfung des konkreten Einzelfalls basiert. Eine zusätzliche Absicherung der Ergebnisse durch eine Verkehrswertermittlung oder die Einhaltung bestimmter Toleranzgrenzen sei nicht erforderlich.

Im konkreten Fall schloss sich das FG dem Gutachten der gerichtlich bestellten Sachverständigen an. Diese hatte unter Einbeziehung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen eine Restnutzungsdauer von 39 Jahren ermittelt. Die Einwände des Finanzamts, insbesondere gegen die fehlende Plausibilisierung und die Anwendbarkeit des Verfahrens auf Eigentumswohnungen, ließ das Gericht nicht gelten.

Allerdings folgte es auch nicht in Gänze dem Kläger, der den Ansatz einer Absetzung für Abnutzung (AfA) für sein Vermietungsobjekt mit einer Nutzungsdauer von 33 Jahren begehrt hatte. Das von ihm vorgelegte Privatgutachten überzeugte das FG nicht, weil es wesentliche Modernisierungen unzureichend berücksichtigt hatte.

Finanzgericht Niedersachsen, Urteil vom 18.06.2026, 15 K 31/24